DUE DILIGENCE INMOBILIARIA EN ESPAÑA : QUÉ ES Y POR QUÉ ES IMPORTANTE EN UNA OPERACIÓN DE COMPRAVENTA.
En el proceso de decisión de la compra de un inmueble la atención suele centrarse en su precio, ubicación o estado aparente. Sin embargo, existe un extremo esencial que con frecuencia se infravalora y que puede determinar el éxito o el fracaso de la operación: la due diligence inmobiliaria.
La due diligence inmobiliaria es el análisis jurídico previo que se realiza sobre el inmueble antes de firmar la compraventa. Su objetivo es identificar riesgos legales, urbanísticos y económicos, y garantizar que la operación se realice con plena seguridad jurídica.
¿Qué es la due diligence inmobiliaria?
La due diligence inmobiliaria consiste en una revisión exhaustiva de la situación legal del inmueble que va a ser vendido. No se limita a solicitar una nota simple del Registro de la Propiedad, sino que implica un estudio mucho más amplio que abarca:
La titularidad real del inmueble
La existencia de cargas o gravámenes
La situación urbanística
La correspondencia entre Registro, Catastro y realidad física
La situación fiscal y comunitaria
Este análisis debe realizarse antes de la firma de cualquier contrato, ya sea un contrato de arras o la escritura pública de compraventa.
¿Por qué es tan importante la due diligence antes de comprar o vender un inmueble?
Porque al adquirir un inmueble no sólo se compra una vivienda o un local, sino que se asume toda su situación jurídica, incluidos los posibles problemas ocultos.
Una due diligence deficiente puede dar lugar a:
Cargas no detectadas
Inmuebles con irregularidades urbanísticas
Problemas para obtener licencias o realizar reformas
Deudas fiscales o comunitarias
Dificultades para vender el inmueble en el futuro
Realizar una due diligence inmobiliaria completa en España permite anticiparse a estos problemas y tomar decisiones informadas.
¿Qué debe incluir una buena due diligence inmobiliaria?
1. Análisis de la titularidad y del Registro de la Propiedad
El primer paso es verificar que la persona que vende el inmueble es realmente su propietario y que tiene capacidad legal para transmitirlo. En esta fase se analiza:
Titularidad registral
Porcentajes de propiedad
Existencia de hipotecas, embargos, usufructos o servidumbres
Condiciones para la cancelación de cargas
Este análisis es fundamental para evitar sorpresas en el momento de la firma.
2. Revisión catastral y realidad física del inmueble
Es imprescindible comprobar que los datos del Catastro coinciden con la realidad del inmueble y con el Registro de la Propiedad:
Superficie construida
Uso declarado
Referencia catastral
Las discrepancias pueden tener consecuencias fiscales y legales importantes.
3. Estudio urbanístico del inmueble
El análisis urbanístico es uno de los aspectos más delicados de la due diligence inmobiliaria, especialmente en zonas con intensa actividad constructiva.
Debe comprobarse:
Clasificación y calificación del suelo
Licencias de obra y de primera ocupación
Legalidad de ampliaciones o reformas
Existencia de expedientes urbanísticos o sanciones
Limitaciones derivadas del planeamiento
Un inmueble puede estar inscrito en el Registro y, aun así, ser urbanísticamente ilegal.
4. Comunidad de propietarios y régimen de propiedad horizontal
Cuando el inmueble forma parte de una comunidad, la due diligence debe incluir:
Revisión de estatutos
Limitaciones de uso (por ejemplo, alquiler turístico)
Situación de pagos de cuotas
Derramas aprobadas o previstas
El comprador puede responder de determinadas deudas comunitarias, por lo que este análisis es esencial.
5. Situación de arrendamientos u ocupación.
Es fundamental verificar si el inmueble está:
Arrendado
Ocupado por terceros
Sujeto a derechos de uso o disfrute
La existencia de un contrato de arrendamiento puede afectar de forma directa al uso y rentabilidad del inmueble.
6. Situación fiscal vinculada al inmueble.
Una due diligence inmobiliaria completa debe analizar también:
Pago del IBI
Deudas tributarias asociadas al inmueble
Plusvalía municipal
Repercusiones fiscales para comprador y vendedor
Una correcta planificación fiscal evita conflictos posteriores.
La due diligence como herramienta de negociación en la compraventa.
Detectar incidencias antes de la firma permite:
Renegociar el precio
Exigir la regularización del inmueble
Introducir cláusulas de protección en el contrato
Evitar litigios futuros
En muchas operaciones, una buena due diligence marca la diferencia entre una compraventa segura y un problema legal a largo plazo.
Conclusión: la due diligence inmobiliaria no es un trámite, es una garantía.
La due diligence inmobiliaria en España no debe entenderse como un coste innecesario, sino como una inversión en seguridad jurídica. Tanto compradores como vendedores se benefician de un análisis riguroso del inmueble antes de cerrar la operación.
Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en compraventas inmobiliarias desde el inicio del proceso, es la mejor forma de garantizar una operación segura, transparente y sin sorpresas.
